Los cuatro aspectos legales a considerar al momento de auditar la compra de una propiedad
Una de las principales actividades de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) es la adquisición y/o desarrollo de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento, dada la magnitud económica de dichas operaciones, comúnmente se lleva a cabo un proceso de auditoría o due diligence con el objetivo de identificar posibles riesgos o contingencias implícitas en la transacción de una propiedad.
El due diligence inmobiliario es un proceso de auditoría e investigación exhaustiva que realiza el posible comprador de un inmueble sobre todos los aspectos de éste (técnicos, financieros, legales, de operación, entre otros) con el fin de detectar riesgos que pudieran resultar en una afectación o daño al comprador en caso de llevar a cabo la transacción.
Desde la perspectiva legal existen diversos rubros o aspectos que, independientemente del tipo de inmueble, deben de ser investigados y revisados con detalle.
Cadena de título – Durante el proceso de auditoría de compra es recomendable investigar y revisar las transmisiones de propiedad que se hayan dado sobre el inmueble objeto de la transacción durante los últimos años, confirmando que dichas transmisiones de propiedad se hayan dado conforme a derecho, con la formalidad requerida e inscritas en el registro público de la propiedad correspondiente. Lo anterior con el fin de evitar una posible evicción y confirmar que el vendedor del inmueble cuenta con pleno derecho para celebrar la transacción en dicho carácter. Lo anterior se deberá revisar con base en la información proporcionada por el vendedor y se sugiere confirmar con información disponible en el registro público de la propiedad.
Gravámenes o Afectaciones – Comúnmente se aconseja que las adquisiciones de inmuebles se lleven a cabo libres de gravámenes (hipotecas, servidumbres u otro tipo de afectaciones por estructuras de garantías), sin embargo en muchas transacciones y como parte de las negociaciones entre las partes se acuerda que el comprador asuma ciertos gravámenes como parte de la transacción. En ambos casos se recomienda solicitar un certificado de libertad de gravámenes al registro público de la propiedad correspondiente, para conocer la situación legal actual del inmueble.
Uso y posesión – Como se menciona al inicio, las FIBRAs adquieren inmuebles que se destinen al arrendamiento, por lo tanto, es importante conocer quién detenta la posesión derivada del inmueble objeto de la transacción; en el caso del arrendamiento quien detentaría la posesión derivada sería el arrendatario de determinado contrato de arrendamiento. En términos del Código Civil Federal, si durante la vigencia del contrato de arrendamiento se verifica una transmisión de propiedad, el arrendamiento subsistirá en los mismos términos, en tal virtud es importante conocer los términos y condiciones del contrato de arrendamiento celebrado toda vez que el comprador asumirá el carácter de arrendador respecto de dicho contrato de arrendamiento.
Permisos y Licencias – Por último y no por ello menos importante, se recomienda solicitar al vendedor toda la información correspondiente a los permisos y licencias que el inmueble requiere para operar conforme a la legislación aplicable, con el fin de poder verificar que el inmueble se encuentre en cumplimiento de la regulación aplicable y evitar posibles sanciones, multas o incluso clausura de operaciones por parte de la autoridad competente. Los permisos y licencias que deberán ser solicitados al vendedor dependerán del tipo de inmueble y la operación que se desarrolle en el mismo, sin embargo hay ciertos documentos que serán aplicables a la mayoría de los inmuebles como lo son la licencia o dictamen de uso de suelo, el alineamiento y número oficial, el aviso de terminación de obra y la licencia de operación (de ser aplicables).
Lo anterior se trata de recomendaciones generales de aspectos importantes a ser investigados y revisados durante el proceso de due diligence Inmobiliario. Sin embargo, se deberá realizar un análisis más profundo sobre cada transacción ya que la información a analizar dependerá del tipo de inmueble y la operación que se desarrolle en el mismo. En Fibra Mty, previo a cada adquisición, llevamos a cabo un proceso exhaustivo de auditoría analizando a detalle todos los aspectos de un inmueble con el objetivo de detectar y mitigar posibles riesgos inherentes a la transacción.
Por: Diego Bracamonte y César Rubalcava CFA Jurídico y Relación con Inversionistas de Fibra Mty
Contacto: crubalcava@fibramty.com
