3 requisitos que tienes que cumplir para poder hacer una subrogación de hipoteca
Se habla mucho últimamente de las ofertas que permiten llevar a cabo una subrogación de hipoteca, es decir, trasladar la deuda a un banco distinto para mejorar ciertas condiciones (básicamente para rebajar el interés y pagar una cuota menor). Ahora bien, hay que saber que no todos los hipotecados se pueden beneficiar de esta operación, pues como es lógico, las entidades no asumirán el préstamo de un cliente si este no cumple unos requisitos básicos. Estos pueden variar de un banco a otro, pero de manera general, hay tres exigencias que piden todos ellos.
Para cambiar de banco debes llevar unos años pagando tu hipoteca
El primer requisito para poder subrogar una hipoteca es llevar unos años pagando las cuotas de nuestro actual préstamo hipotecario sin ninguna demora. Ese período de tiempo puede variar dependiendo de la política de riesgos de cada entidad, pero suele ser de entre dos y tres años; a veces cinco.
Este es uno de los métodos que tienen los bancos de asegurarse de que los interesados en llevarles su hipoteca son solventes. Y es que si llevamos unos años abonando unas mensualidades determinadas, en principio no deberíamos tener problemas para pagar las cuotas tras el cambio de entidad, especialmente si tenemos en cuenta que estas serán más baratas.
Si acabas de contratar un crédito hipotecario, es improbable que otra financiera quiera asumirlo. Aun así, es algo que depende de cada banco, así que puedes intentarlo.
El importe pendiente, otra clave para poder trasladar tu préstamo
El segundo punto que hay que cumplir es que el capital pendiente del crédito que pretendemos trasladar no supere el 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada. Cuando se supera ese porcentaje, el riesgo de impago que asume el banco se dispara; de ahí que la inmensa mayoría de las entidades no acepten subrogaciones si no se reúne este requisito.
Para conocer el valor de tasación del inmueble, la entidad a la que queramos trasladarnos nos pedirá que encarguemos una valoración a la tasadora homologada de nuestra elección, que tendremos que pagar de nuestro bolsillo. Hay bancos, sin embargo, que asumirán este coste si dejamos que se encarguen ellos de la tasación.
Con el plazo pendiente ocurre algo parecido: las financieras establecen un período máximo de amortización, así que si nos quedan más años para devolver la hipoteca, quizás denieguen la operación. De todos modos, la subrogación permite modificar el plazo, así que siempre podemos plantear la opción de recortarlo para cumplir este requisito.
No hay subrogación de hipoteca sin estabilidad laboral
Para terminar, para cambiar una hipoteca de banco es fundamental que nuestra situación laboral y financiera sea estable. De lo contrario, lógicamente, la entidad no querrá correr riesgos, así que denegará la operación. Veamos cómo debemos acreditarlo dependiendo de si somos asalariados o autónomos:
- Si trabajamos por cuenta ajena: tendremos que contar con un contrato indefinido y con cierta antigüedad en nuestra empresa.
- Si trabajamos por cuenta propia: deberemos demostrar que llevamos unos años con una facturación estable y suficiente.
Además, el banco analizará nuestros ingresos para asegurarse de que podremos pagar las nuevas cuotas sin dificultades. También echará un vistazo a nuestro historial crediticio para saber qué otras deudas tenemos vigentes (préstamos al consumo, tarjetas de crédito…) y cuánto pagamos periódicamente con cada una.
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Autor: Miquel Riera
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Sergio
Que pagina de gestión y comparador de subrogación de hipoteca me recominedas que sea efectiva.
Iñigo Esteban
Hola Sergio,
Por un lado, en esta página sobre subrogación de hipoteca tenemos toda la información que necesitas conocer para cambiar y llevarte tu préstamo hipotecario a tu entidad con las mejores condiciones para ti.
Por otro, en esta página puedes comparar y solicitar la subrogación de hipoteca que mejor se adapte a tu perfil y a lo que necesitas.
Saludos
Tusa
Es legal que me hagan una subrogación de una hipoteca y terminé de pagarla cuando cumpla 85 años
Miquel Riera
Hola, Tusa.
No existe ninguna ley que limite la edad máxima que puede tener una persona al terminar el plazo de una hipoteca. La mayoría de los bancos, por política interna, establecen un límite máximo de entre 70 y 80 años, pero lo pueden subir si les interesa (aunque no lo suelen hacer).
Esperamos haber resuelto tu duda.
Un saludo.
CLARA
es posible subrogar una hipoteca personal a una sociedad ?
Iñigo Esteban
Hola, Clara,
Lo que sugieres es hacer una subrogación de deudor, pues lo que quieres hacer es sustituir a una persona física por una persona jurídica. Sí es posible, pero será el banco el que acepte o no ese cambio en según qué condiciones: quizás prefiera hacer una novación o te exija contratar una nueva hipoteca a nombre de la empresa para cancelar la actual.
En cualquier caso, deberás llegar a un acuerdo con el banco. Si la empresa tiene viabilidad y genera beneficios, no deberías tener muchos problemas, sobre todo si incluyes avalistas de la hipoteca. Ten en cuenta también que el banco podría aceptar la modificación a cambio de subir el interés. Si es el caso, tendrás que valorar si compensa pagar un poco más.
Saludos,